Када морамо да продамо свој дом да бисмо се преселили у други, нормално је да се питамо колико ће пореске власти узети. У Шпанији постоји веома моћан порески механизам који омогућава да капитални добитак од продаје буде ослобођен пореза на доходак, под условом да су испуњена одређена правила у вези са реинвестирањем капитала.
Ово није поклон, већ подстицај за породице да се преселе без да порески терет постане препрека. У наставку рашчлањујемо све техничке и практичне детаље , на основу Закона о порезу на доходак грађана и најновијих судских тумачења, како не бисте наишли на никаква изненађења приликом подношења пореске пријаве.
Шта тачно представља примарно пребивалиште у пореске сврхе?
Да бисте били ослобођени пореза, није довољно само навести „кућу у којој живим“. Законски, примарно пребивалиште се дефинише као зграда која је била стварно и стално пребивалиште пореског обвезника најмање три године заредом. Само регистрација на адреси није довољна; порески органи могу упоредити рачуне за воду и струју како би проверили да ли сте заиста тамо живели.
Понекад нам живот баци незгодне тренутке и не достигнемо те три године. У тим случајевима, прописи су флексибилни и дозвољавају оправдане изузетке . На пример, ако морате да се преселите због присилног пресељења посла, ако сте се управо венчали или ако је у току поступак раздвајања или развода, можете задржати свој статус уобичајеног боравка чак и ако нисте испунили минимални услов боравка.
Друге ситуације које пореске власти обично прихватају укључују смрт власника, признавање инвалидитета који чини некретнину неодговарајућом или околности више силе. Међутим, будите опрезни: изјављивање да сте се преселили јер „желите бољи комшилук“ или да привремено издајете свој главни дом док га продајете обично се не сматра оправданим разлозима и могло би да поништи погодност.
Правила и рокови за реинвестирање
Суштина ове предности је време. Имате двогодишњи рок за завршетак трансакције. Занимљиво је да овај временски оквир функционише у оба смера: можете прво продати, а касније купити, или купити нову кућу пре него што продате стару. Обе опције важе све док време између два акта не прелази 24 месеца.
Ако одлучите да прво купите, имајте на уму да ова куповина мора бити пријављена као очекивано реинвестирање . Ако прво продате, а не купите нову кућу у истој календарској години, дужни сте да на пореској пријави за ту годину назначите да намеравате да реинвестирате новац у будућности.
За оне који се одлуче за изградњу сопственог дома или куповину некретнине у фази градње, временски рокови се незнатно мењају. Двогодишњи инвестициони период остаје, али се одобрава четворогодишњи период за завршетак изградње и стицање правног власништва над новим главним пребивалиштем.
Израчунавање износа и врсте изузећа
Веома честа грешка је размишљање да је потребно само реинвестирати профит. Ништа не може бити даље од истине: пореске власти гледају на укупан износ добијен од продаје. Ако продате за 300.000 евра, то је износ који морате реинвестирати да би ослобођење било потпуно. Међутим, ако имате неизмирену хипотеку, можете одбити главницу кредита коју отплаћујете у тренутку продаје и реинвестирати само резултујући нето износ.
- Укупно реинвестирање: Када сав зарађени нето новац доделите куповини или реновирању новог дома, профит остаје. потпуно ослобођен пореза.
- Делимично реинвестирање: Ако реинвестирате само део новца, ослобођење ће бити сразмерно. На пример, ако реинвестирате 60% прихода, само 60% профита престаће да плаћа порезе, а остали ће плаћати одговарајући порез на доходак.
Важно је напоменути да се трошкови повезани са новом куповином, као што су порез на пренос власништва (IPP) , нотарски трошкови и регистрација, додају вредности куповине и рачунају се у вашу корист као део реинвестираног износа.
Посебни случајеви: Особе старије од 65 година и рехабилитација
Постоји група људи који имају много једноставнији пут. Порески обвезници који у тренутку продаје имају 65 или више година , или који се налазе у ситуацији тешке зависности, не морају да реинвестирају ни један евро. Профит од продаје њиховог главног пребивалишта је подразумевано ослобођен пореза , без обзира на то шта касније раде са новцем.
С друге стране, постоји могућност реновирања. Ако не купујете нову кућу, већ улажете новац у структурне радове на некретнини коју већ поседујете (на пример, наслеђеној), такође можете да поднесете захтев за изузеће. Међутим, козметичке или фарбачке реновације не испуњавају услове; радови морају да укључују ојачавање конструкција, фасада или кровова који прелазе 25% тржишне вредности некретнине .
Правне нијансе и недавна судска пракса
Недавно је дошло до фундаменталне промене у тумачењу ове погодности. Централни економско-управни суд (TEAC) је утврдио да изузеће од реинвестирања није само пореска опција, већ право пореских обвезника . Ово је одлична вест, јер омогућава пореским обвезницима да захтевају исправку пореске пријаве поднете пре неколико година ако могу да докажу да су услови испуњени, под условом да је то у року од четири године застарелости .
Још једна кључна тачка је коришћење имовине између продаје и куповине. Према сродним пресудама шпанског Генералног директората за порезе (DGT), ако престанете да живите у свом дому и привремено га издате у закуп, али га продате у року од две године од престанка боравка, он се и даље сматра вашим главним пребивалиштем. Чињеница да је издато у закуп не поништава право на изузеће, под условом да се поштује временски оквир.
У пракси, запамтите да ће непоштовање било ког од ових услова резултирати опорезивањем дела који није изузет од пореза. У том случају, мораћете да поднесете измењену пореску пријаву која укључује камату за закаснело плаћање од датума када је првобитни добитак остварен.
Да би се овај процес одвијао без грешака, неопходно је документовати сваки корак потврдама о регистрацији, рачунима за комуналне услуге и јасним актима, осигуравајући да је директна веза између продате и стечене имовине неспорна како би се спречило да Пореска управа доведе у питање пореску олакшицу.
