Тржиште некретнина у Шпанији се брзо трансформисало и све више власника кућа, из пословних или личних разлога, или једноставно да би своју имовину учинили профитабилном, поставља себи питање: Могу ли да издајем своје главно пребивалиште? То је чешће питање него што се чини, и као што ћемо видети, одговор је потврдан, али је важно разумети све правне и пореске импликације пре него што се донесе одлука.
У овом водичу ћете пронаћи све што треба да знате пре него што издате свој главни стан у закуп. Покривамо све, од пореске дефиниције главног стана до импликација за субвенције, хипотеке, пореске олакшице и обавезе да региструјете своју адресу . На овај начин ћете знати да ли можете безбедно и сигурно изнајмити свој дом, избегавајући казне или пропуштајући важне погодности.
Шта се тачно подразумева под уобичајеним пребивалиштем?
Пре свега, важно је разумети шта порески органи сматрају примарним пребивалиштем . Према критеријумима које је утврдила Пореска агенција , то је некретнина која:
- То је стално пребивалиште пореског обвезника најмање три године непрекидно (иако постоје оправдани изузеци за краће периоде, као што су промене посла, брак, раздвајање, први посао, премештај са посла или неадекватан смештај за особе са инвалидитетом).
- Мора бити ефективно и трајно насељено у року од највише 12 месеци од дана стицања. или завршетак радова на реновирању.
Ова дефиниција је кључна, јер опорезивање и бројне економске користи зависе од тога да ли ће некретнина задржати свој статус као ваше примарно пребивалиште . Ако изнајмљујете, престаће да буде ваше примарно пребивалиште чим се ефективно преселите на другу адресу.
Могу ли издати своје уобичајено пребивалиште под било којим околностима?
Генерално говорећи, шпански закон не забрањује издавање вашег главног пребивалишта . Као власник, имате право да изнајмљујете своју некретнину све док она испуњава законске услове за усељење и ако сте завршили све потребне процедуре. Међутим, важно је имати на уму одређене нијансе које могу утицати на вашу одлуку :
- Прелазак са примарног пребивалишта на изнајмљени дом може укључивати губитак пореских олакшица или повезане помоћи (на пример, одбици пореза на доходак грађана, бонуси пореза на пренос некретнина, изузећа за реинвестирање итд.).
- Однос између станодавца и закупца мора бити писмено одражен путем закуп са свим потребним клаузулама.
- Ако је кућа под хипотеком, добра је идеја да прегледате уговор и консултујете се са банком како бисте избегли сва потенцијална ограничења (у пракси, осим ако не постоје веома специфичне клаузуле, обично нема проблема ако наставите да плаћате рату).
- Ви промените своју регистрацију у ваше ново пребивалиште, јер останак регистрован у изнајмљеном стану може резултирати казном за лажну регистрацију.
- И наравно, имаћете обавеза пријављивања прихода од закупнине у вашој пореској пријави као приход од некретнина.
Сваки случај има своје специфичности, посебно ако сте примали јавну помоћ, пореске олакшице или имате хипотеку повезану са некретнином.
Пореске последице издавања вашег главног пребивалишта
Највећа промена када престанете да живите у свом главном пребивалишту и почнете да изнајмљујете је у области пореза. Ово су најважније импликације:
- Губитак одбитка за стицање примарног пребивалишта: Ако сте купили кућу пре 1. јануара 2013. године и користите одбитак пореза на доходак грађана, изгубићете га чим престанете да живите тамо. Пореска управа захтева да то остане ваше главно пребивалиште како бисте задржали ову погодност.
- Извештај о приходима од закупнине: Сваки приход који остварите мора бити пријављен као приход од некретнина у вашем порезу на доходак грађана и мораћете да платите порез на њега. Ако сакријете овај приход или лажно изјавите да је некретнина и даље ваше главно пребивалиште, ризикујете озбиљне казне.
- Општински порез на капиталну добит ако продате некретнину убрзо након што сте је изнајмили: Ако продате изнајмљену некретнину у року од 5 година од куповине, мораћете да платите општински порез на капиталну добит (порез на повећање вредности градског земљишта).
- Губитак изузећа за реинвестирање у примарну резиденцију: Ако сте затражили ово изузеће након што сте продали свој претходни главни боравак и инвестирали у свој садашњи, изгубићете га ако изнајмите пре него што истекну 3 године.
- Губитак бонуса у ИТП-у: Многе аутономне заједнице нуде смањене пореске стопе за особе млађе од одређеног узраста (35, 40 година, итд.) ако се некретнина користи као примарно пребивалиште. Ако је издајете у закуп, такође ћете изгубити ове попусте.
Важно је имати на уму да све пореске олакшице или помоћ додељена за статус примарног пребивалишта могу бити изгубљене ако промените намену и почнете да изнајмљујете некретнину.
Изнајмљивање новокупљеног главног пребивалишта: Да ли је легално?
Многи људи се питају да ли могу да издају некретнину одмах након куповине. Правни одговор је да, али уз неке веома важне нијансе:
- Не постоји закон који забрањује директно изнајмљивање вашег првог дома или новостеченог примарног пребивалишта.
- Проблем настаје ако сте имали користи од пореских олакшица, бонуса или изузећа за куповину вашег главног пребивалишта, било да је реч о државном или регионалном пребивалишту: Ако издате свој дом пре истека минималног трогодишњег периода боравка, Трезор може захтевати од вас да вратите све примљене пореске олакшице (одбитке, повраћај смањеног пореза на имовину, изузећа за реинвестирање итд.), плус камату и могућу додатну накнаду.
- Ако је кућа од званична заштита (VPO)Имајте на уму да је ово подложно додатним ограничењима и обично захтева изричито одобрење за изнајмљивање. Изнајмљивање без дозволе може резултирати значајним новчаним казнама и казнама.
Стога, пре доношења одлуке, неопходно је проверити све услове и захтеве повезане са вашим конкретним случајем (помоћ при куповини, хипотека, врста становања).
Шта се дешава са регистрацијом када изнајмим своје уобичајено пребивалиште?
Када се иселите из свог примарног пребивалишта да бисте га изнајмили, дужни сте да ажурирате регистрацију на новој адреси . Остајање регистрованим у кући у којој више не живите и коју сте изнајмили сматра се лажном регистрацијом , што може резултирати казнама у зависности од општине. Казне се крећу од 3 евра (мали градови) до 150 евра (већи градови). Више детаља о овим захтевима можете пронаћи у нашем чланку о комплетном водичу за ваше прво изнајмљивање.
Ова често заборављена процедура је неопходна за правилно спровођење како би се одржала правна сигурност и за вас и за станара. Ово ће вам помоћи да избегнете административне проблеме или проблеме са приступом јавним услугама.
Шта ако је моја примарна кућа под хипотеком?
Није неуобичајено да и даље отплаћујете хипотеку за свој главни стан када одлучите да га издате. У већини случајева, банке се директно не противе све док и даље испуњавате своје обавезе отплате хипотеке. Међутим, увек прегледајте услове и одредбе које сте потписали.
- Проверите да ли постоје неке посебне клаузуле које вам спречавају да изнајмите некретнину без претходне сагласности субјекта.
- Имајте на уму да када се хипотека одобрава за примарну резиденцију, услови и проценат финансирања су обично повољнији, тако да промена намене може утицати на банку ако открије промену.
- Ако сте добили јавну гаранцију (као што је ICO) посебно за куповину првог дома, прегледајте и прописе, јер вам они могу спречити да изнајмљујете некретнину у првих неколико година.
У сваком случају, ако нема ограничења и испуњавате своје обавезе, можете изнајмљивати без већих правних проблема , иако ћете изгубити могућност примене главног одбитка за пребивалиште у IRPF-у.
Изнајмљивање соба у вашем главном пребивалишту: Да ли је могуће?
Многи власници кућа бирају да издају собу у својој главној резиденцији уместо целог имања. Ова пракса је легална и омогућава им да деле простор са станарима, што им омогућава да генеришу додатни приход. За више информација, погледајте наш [линк до релевантног одељка].
- Изнајмљивање соба такође мора бити формализовано уговором којим се прецизно дефинишу права и обавезе.
- Омогућава вам да задржите своје примарно пребивалиште у пореске сврхе ако наставите да живите тамо.
- У случају изнајмљеног смештаја, закупац може издати собу у подзакуп. само уз изричиту писмену сагласност власникаОво је обично регулисано посебном клаузулом у уговору о закупу.
Приход од изнајмљивања соба такође мора бити пријављен Трезору, у складу са пореским прописима.
Можете ли изнајмити своје главно пребивалиште на краће периоде или као туристички смештај?
Често постављано питање је да ли је могуће изнајмити смештај на дан, недељу дана или за одмор на платформама попут Airbnb-а . Ова врста изнајмљивања је другачије регулисана у свакој аутономној заједници . Стога:
- Краткорочни закуп смештаја може се сматрати одговорношћу хотелског сектора и подлеже посебним захтевима (регистрације, лиценце, ограничења подручја итд.).
- Неки региони постављају посебна ограничења (Мадрид: највише 5 ноћи, Канарска острва: само у подручјима без хотела, Валенсијанска заједница и Каталонија: обавезна регистрација имовине).
Ако размишљате о овој врсти изнајмљивања, уверите се да сте добро информисани о регионалним и општинским прописима , јер национални прописи нису јединствени и казне за непоштовање могу бити високе.
Казне и последице непријављивања закупнине
Коначно, кључно је запамтити да непријављивање прихода од закупнине из вашег претходног главног пребивалишта представља пореску превару . Пореска управа има механизме за праћење и, уколико се открију неправилности, послаће вам паралелну пореску пријаву којом се захтева да регулишете своју ситуацију, без дозвољавања да захтевате одбитке на које сте имали право. Поред тога, могли бисте се суочити са казнама.
- Казне варирају у зависности од износа и околности и могу се кретати од 50% до 100% превареног износа, поред поврата свих примљених бонуса и пореских олакшица.
- Такође ћете изгубити пореску олакшицу од смањења пореза за изнајмљивање главног пребивалишта.
Стога је неопходно да се при изнајмљивању куће која вам је била главно пребивалиште поштују све законске и пореске обавезе.
Коначно, ако одлучите да наставите са изнајмљивањем, следите ове практичне савете како бисте осигурали безбедно управљање:
- Забележите то у уговору о закупу, пожељно прегледати од стране стручњака за лизинг.
- Ажурирајте своју регистрацију на нову адресу пре него што се закупац усели.
- Обавестите своју банку ако имате хипотеку, посебно ако имате питања о условима или погодностима.
- Обавестите Трезор о промени намене како би се избегли потенцијални проблеми са одбитцима или изузећима.
- Консултујте регионалне и општинске прописе ако разматрате краткорочни или туристички закуп.
- Размислите о куповини осигурања за изнајмљивање да би вас заштитили од неплаћања или штете.
Закони и порези који регулишу издавање вашег главног пребивалишта могу деловати сложено, али уз праве информације можете доносити информисане одлуке и избећи компликације. Увек је најбоље консултовати се са пореским и стручњацима за некретнине пре него што предузмете било какву акцију . На овај начин ћете извући максимум из своје некретнине и поштовати закон без преузимања непотребних ризика.
